按新规,规划车位首先要满足小区内业主需求

Ｎ本报记者 林海峰 林丹 文/图

关注理由

    小区会所、幼儿园产权归开发商；小区车位不得向本小区业主以外的个人或单位出售、车位转让要先公示，优先转让给无车位的业主……昨日福州市城乡规划局、国土资源局、房地产交易中心联合出台《关于建设项目规划审批与产权登记有关问题的通知》文件，以规范小区建筑区划内配套用房及车位车库的销售与权属登记。

    “涉及诸多民生问题，新规出台后，将明晰此前纠纷频频的小区产权模糊不清等老问题”，业界人士指出，尽管《物权法》、《福建省物业管理条例》出台后对小区公共部分产权作了规定，但仍有一些模糊之处尚需完善，福州市主管部门出台新规，将是一个有益的补充。

    新规自发布之日起实施，今后新批准项目的审批及预售管理，以及已颁发规划许可证的规划验收和产权登记工作依此执行。

焦点一：车位怎么卖？

    解读：开发商每卖一套房，最多只能配售一个车位；不得向外小区的业主卖车位。

    福州这几年来私家车的数量猛增，导致各小区车位拥堵，业主停车纠纷频现。如何规范车位、车库向本小区业主出售，成了各方关注的焦点。

    新规指出，凡属房地产开发企业开发的项目，规划用于停车的车位、车库，应首先满足本项目业主的需要，不得向本项目业主以外的单位或个人出售。开发商出售一套住宅或非住宅，只能向购买人出售、附赠或出租一个规划用于停车的车位。对于大面积购买非住宅（包括店面等）的，开发商可按照规划配比的比例，向其出售、附赠或出租车位。

    此前福州曾发生过车位高价转让给其他小区的业主后引发纠纷的事件。新规要求，今后转让车位所有权时，应当首先转让给本小区内未取得车位的业主，经过公示后，若没有车位的业主未在规定期限内购买，方可按公示的价格，转让给本小区已购车位的其他业主。

    另外，开发商建造的机动车机械停车位并不能出售，其使用权由供需双方按规定约定。开发商的车位未售完，经过公示后，允许其整体转让给某一个股东，但股东再转让时，仍限制售给本小区业主。

    开发商若违反上述规定，房屋登记部门将不予办理车位的产权登记。

焦点二：小区会所姓公姓私？

    解读：小区的会所及幼儿园的产权归属开发商，虽可解决长期以来的归属模糊纠纷，但业主对此仍存异议。

    新规的另一个亮点是，明确了小区会所的产权归属。此前，福州不少小区都出现了会所产权争执不下的纠纷，尽管开发商已办理产权，但业主仍通过诉讼，主张应分享会所的产权和经营收益，而法院的判决结果也并不一致。

    针对这个热点问题，新规明确指出，小区会所及幼儿园的产权归属开发商，登记机关在房屋登记簿上，应予以记载并颁发产权证，但不得抵押。在不改变用途的情况下，允许其整体转让。

    我省法律界多位人士认为，小区会所的产权究竟该属于谁，《物权法》并没有明晰的认定，福州的地方性规定，创下了国内首例。但此前，福州有的小区开发商，把会所产权或分摊到公共部分，或承诺由业主使用，该不该把产权划给开发商，业界的争议较大，而这纠纷在今后一段时间内仍会频出，“地方性的一刀切办法，并不是最理想的，能否得到业主方的认可，尚不好说”。

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